Investieren in Immobilien auf Zypern. Etwas über die Banken, Darlehen und Steuern.

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Ein sehr turbulentes Jahr 2020 haben wir. Die meißten Menschen beschäftigt gerade ein ganz anderes Thema als das Investemens Thema. Denn noch teile  ich mit euch  die Information, die ich letzten Tage studiert habe. Hier nur die grobe Zusammenstellung. In die Details anzugehen wird wohl ein großes Buch ergeben lassen.

Es geht um:

Investieren in Immobilien,

Darlehen von Banken auf Zypern

wie versteuert man die Gewinne aus den Immobilien auf Zypern.

In Abschluss etwas über die Gerüchte Küche und Co.

Zunächst möchte ich aus allen möglichen Diskussionen raus halten was das bessere Investment ist.

Gold, Crypto, Aktien, Immos oder sonstiges. Nicht ist wirklich sicher, nichts ist ewig und jedes Investment kann eine Krise treffen.

Auch das Investieren in eigene Bildung garantiert dir keine stabile Rendite im Alter

denn von Alter Demenz ist wirklich keiner geschützt. Besonders bei Veganer und Alkoholiker könnte zu früh nach Hinten lös gehen mit Neuronen Absterben im Hirn.

Bei jedem Investment geht es in die erste Linie um das „Vertrauen“ Gefühl bei dir selbst.

  • Mit welchem Investment hast du innerlich das Best mögliche Gefühl?
  • Von wessen Investment hast du mehr Ahnung und Erfahrung?
  • Welches Investment liegt deine Persönlichkeit näher?

Eine gute Verteilung von Investments ist auf jeden Fall zu empfehlen.

Meine persönliche Mischung im Moment als Beispiel:

  • in eigene Firma
  • Crypto
  • Immobilien
  • Aktien / Fonds – nur Renditefähige
  • Und 2020 möchte ich noch in
    Unternehmensbeteiligungen setzen wie Nüsse in Georgien, Startups usw. So wie
    die Zusammenarbeit mit den Banken angehen.

Auf diese Weise habe ich eine Vorsorge & Polster
gebildet der einiger maßen mein Lebensunterhalt sichert ohne dabei auf Staatliche
Hilfe angewiesen zu sein.

Meine Rente wird nicht mal 30€ im Monat betragen.

Ich hatte überhaupt kein Interesse gehabt in all mögliche Staatliche Schneeball Systeme einzuzahlen oder Lebensversicherungen und private Renten zu benutzen. Die von Politikern entwickelt würden die nicht ein mal eine vernünftige Bildung haben.

Das ist meine persönliche Haltung die ich niemanden einreden möchte, sondern nur einen gewissen Überblick verschaffen möchte.

Du bist dir selber Scheff, du kennst dich besser als ich und es liegt alleine an dir wie du deine Zukunft gestaltest.

Jetzt Comeback zur Thema Immobilien auf Zypern und wir
starten mit den Banken.

Banken auf Zypern.

Einst war Zypern ein Paradies für“ Schulden machen“.
Möchtest du eine Wohnung kaufen – kein Problem. Eine Villa – bitte sehr. Die
Banken gaben Geld aus für Darlehen wie die Weltmeister. Sogar wenn du einen
Monatlichen Einkommen von 1000€ hättest – könntest du dir mehrere Immobilien
zulegen dessen monatliche Tilgung Höhe über 2000€ lag. Und das nutzten die
Menschen aus. Die legten sich Häufen weise Immobilien zu.

Wieso auch nicht? denn die Wirtschaft auf Zypern boomte.
Menschen hatten Geld, Touristisches Sektor lief mega gut und die Immobilien die
man auf Kredit gekauft hat – haben Geld verdient und Kredite abdecken können.

Bis der Crash Zypern erreicht hat, ist es schon das Jahr
2013 gewesen. Die Touristen Zahlen gingen zurück, Geschäfte müssten schließen,
Arbeit würde immer weniger und die Kredite könnten nicht mehr gedeckt werden.

Doch anders als in Deutschland sind die Kreditnehmer nicht
auf die Straße gesetzt worden von den Banken. Denn das Gesetz auf Zypern
verbittet es, einen Menschen wegen den Schulden auf die Straße zu setzen. Hast
du mehrere Immobilien auf Kredit gehabt, so dürftest du auf jeden Fall eine
davon behalten. Ob es eine Villa für eine Million ist oder ein Studio für 50K –
es lag an dir wo du am liebsten mit Schulden wohnen geblieben hast.

Die Enteignung von Immobilien ist somit extrem schwierig
gewesen und die Gericht Prozesse wegen Schulden dauerten weit über 5 Jahren.

Erst in 2019 kam ein Gesetz raus wo die Banken die Schuldner endlich einfacher vorstrecken könnten.

Das Ganze geschah nicht ohne die Kontrolle aus der EU und
einen extremen Drück auf die Banken Sektor. Als Ergebnis. Zypern ist ein Land
in der EU die alle Schulden ausgezahlt hat, die Banken Sektor teilweise saniert
hat und jetzt wieder zu sehr vernünftigen Konditionen die Kredite für Immobilien
vergeben kann.

Nicht zu vergessen – eine sehr lange Weile war es so gut wie unmöglich einen Kredit zu bekommen!

Den besten Zinssatz den ich raus bekommen könnte:

  •  sind es 1,95% gewesen bei 30% Anzahlung.
  • 2% bei 20% Anzahlung.
  • Bis auf 3,75€.

Ich habe mir nur zwei Banken angeschaut. Es lohnt sich auf jeden Fall etwas mehr Überblick zu verschaffen.

Also, die Konditionen haben sich um einiges von den Banken verbessert. Und jetzt kommt die Frage – „Wie komme ich auf das Geld her?“, oder „was braucht die Bank alles von mir?“.

Neulich habe ich mitbekommen, dass sogar ein Ehepaar aus
Moskau, ein Darlehen auf Zypern bekommen hat, ohne dabei Wohnhaft auf Zypern zu
sein. So einfach?

Je nach Bank und Mitarbeiter Laune, können sich die
Anforderungen an Unterlagen stark abweichen. Zu empfehlen ist natürlich immer bei
der Bank zu fragen wo man sein Konto hat.

Die einfachste Variante wäre: du bist Einwanderer mit Yellow
Slip, bekommst einen Festen Gehalt aus Inland Einkommen oder hast ein Einkommen
aus eine Auslands Firma, oder gehst auf Zypern selbstständige Tätigkeit nach.
In dem Fall:

Arbeitnehmer Gehalt Ausland:

  • 3 letzte monatliche Gehaltnachweise abgestempelt
    von der Firma wo du arbeitest
  • Passport oder ID

Arbeitnehmer Gehalt aus Zypern:

  • 3 letzte monatliche Gehaltnachweise abgestempelt
    von der Firma wo du arbeitest
  • Passport oder ID
  • Nachweis das du auf Zypern Sozial Abgaben
    bezahlt die letzte 2 Jahre.

Selbstständige:

  • Bestätigung deines Einkommens von Steuerberater
  • Nachweis das du auf Zypern Sozial Abgaben
    bezahlt hast – die letzte 2 Jahren.
  • Passport oder ID

Zusätzlich würden die Banken auch wollen deinen Mietvertrag
sehen, Yellow Slip, Strom Rechnung auf deinen Namen, wenn du andere Einkommen
Quellen hast wie Dividenden aus Aktien, dann würde das auch den Banken gefallen.
Denn die Banken wollen gerne sehen, dass du mit Geld gut umgehen kannst, dass
du das Geld gut einsetzen kannst und Gewinne generieren kannst. Ein Guthaben
auf dem Konto ist zwar Nett und schön. Aber wenn dein Guthaben dir weitere
Gewinne generiert – würdest du ganz anders angesehen und begrüßt. Verstehst du
was ich meine??

Nimm dir eine Oma als Beispiel, die Euro Scheine in eine
Dose Bunkert und eine die Ihr Guthaben in Tesla Aktien angelegt hat wo diese
100€ pro Aktie kosteten. Mit welcher Oma würdest du am liebsten über Geld
reden?

Zusätzlich für die Bank muss du paar Formulare in Englisch
ausfüllen – Selbstauskunft. Diesen darfst du zusammen mit den anderen Unterlagen
an die Bank einreichen. Nach einer Überprüfung wird dir das Ergebnis mitgeteilt
ob du ins Spiel reinkommst und mit Giral Geld spielen darfst.

Die Unterlagen Anforderungen können wie oben bereits
gesprochen immer variieren. Je nach dem Wo du lebst, wie du dein Geld
verdienst, wieviel, wo du den Steuerlichen Sitz hast usw.

Am bestens wäre natürlich, wenn du nach Zypern auswanderst,
dein Lebensmittel Punkt hierher verlagerst und ein festes Einkommen hier auf
Zypern oder aus dem Ausland generierst.

Zuvor dir eine Bank Konto bei dieser Bank holt und eventuell
3-5 Monaten einen Gehalt auf dieses Konto auszahlen lässt.

Es geht natürlich auch anders. Wenn man auf Zypern
investieren möchte, aber weiter in Deutschland leben und arbeiten will, kann
man in Deutschland ein Darlehen bekommen um auf Zypern in die Immobilien zu
Investieren. Am bestens funktioniert das über Reifeisenbank. Aber eventuell
bist du schon ein Erfahrener Investor und hast gute Kontakte zu anderen Banken,
so eine Nachfrage bei der Bank würde eventuell ein positives Feedback haben.

Steuerliche Situation.

Ich glaube das wird so einige hier von dem Sessel umhauen.
Denn Zypern bitten in der EU eins die beste Besteuerung von Einkommen aus den Immobilien
Gewinnen.

Bis 2019 galten die Einkünfte aus den Immobilien als heilig und unantastbar. Heute muss man auf die Einkünfte aus der Vermietung als Privat Person nur noch die GESY Abgabe bezahlen. Wer noch nicht weißt, GESY ist die staatliche Gesundheitssystem die seit 2019 eingeführt würde. Funktioniert im Übrigen bestens.

Folgende Situationen möchten wir als Beispiel uns anschauen:

  1. Privat Person. Non Dom und Yellow Slip vorhanden. Vermietet Privat Immobilien als Langzeit oder Ferien Mietwohnung. Abgaben an Steuer ab 01.03.2020 – 2,65% von Umsatz – sprich nur die GESY Abgabe.
  2. Privat Person. Investor. Nicht auf Zypern wohnhaft, keine Non Dom. Abgaben an Steuern ab 01.03.2020 – 2,65% von Umsatz an die GESY System.
  3. Eine Zyprische LTD. Macht als Beispiel 20.000€ Jahresumsatz/Gewinn mit Immobilien Vermietung. Daraus an Steuern zu bezahlen:

  • Defence Tax (Verteidigung Steuer) 3% von 75% der Mieteinnahmen: 20.000 x 0,75 x 0,03 = 450€ Verteidigung Steuer.
  •  12,5% Körperschaftsteuer auf Gewinn abzüglich aller möglichen Ausgaben.
  • Wenn die Gesellschaft Umsatzsteuer Pflichtig ist, dann kommt noch Umsatzsteuer dazu. Diese ist für Immobilien unter 10%.

Die Gewinne können dann nach als Dividende an Geschäftsleitung ausgezahlt
werden. Wenn der GF einen Ausländischen Wohnsitz hat dann kommen auf die Dividende
Auszahlung keine weiteren Steuern an. Du musst diese dann in deinem
Wohnsitzland eventuell versteuern.

Wenn
der GF auf Zypern sitz und Non Dom hat dann kommen 2,65% GESY an 70% des
Profits.

Auf diese Weise kannst du sehen das die Vermietung als
Privat Person durchaus profitabler ist als über eine Firma. Als Privat Person
kannst du auch einfacher auf einen Deal mit den Banken einlassen und Darlehen
für Immobilien Kauf bekommen. Ein Darlehen auf Firma ist nur möglich, wenn du
als Privat Person dann für diese Firma das Geld bunkern hast in der Höhe des
Darlehens.

Falls du einen Steuerberater und Audit für dich in Paphos suchst, kannst du dich gerne an Andreas Andreou melden. Der mir diesen Steuerlichen Auskunft zu dem Thema erteilt hat.

 Wenn du die englische
Sprache nicht scheuchst, dann hast du einen sehr sauberen Steuerberater auf
Zypern für Zyprisches Steuer Recht. http://www.multi-business.com/

Vermietung Lizenz

Zypern hat über 100.000 Objekten auf der Insel die als
Ferien Immobilie vermietet werden. Diese Einnahmen werden nicht nur von Steuern
verschönt, sondern bleiben wie einen Dorn in Auge von Hotelier. Die Hotel Lobby
hat in dem letzten Jahr einen großen Drück auf die Politik gemacht um die
private Vermietung einzuschränken.

In Januar 2020 würde es amtlich und in Parlament würde beschlossen,
dass man die Vermietung auf Kurzzeit nun lizenzieren muss.

Die Langzeit Vermietung ab 30 Tagen ist damit nicht
betroffen und benötigt keine Lizensierung. Sprich auch wenn du Feriengäste hast
die bei dir jeweils um einen Monat die Wohnung/Haus mieten – wird keine Lizenz
benötigt. Ob die Behörde überhaupt in der Lage ist das zu unterscheiden ob du
Lang oder Kurz Zeit vermietest – ist eine andere Frage.

 Allerdings gibt es
noch kein Gesetz in den Büchern der diese Situation nun verständlicher macht
und genau regelt. Daher weiß noch keiner wie diese Lizenz aussehen wird, was
die kosten wird und wo man diese beantragen kann. Es gibt im Moment weder
Formulare noch eine Anmeldung Pflicht.

Bis die Einzelheiten angepasst werden, kann es eventuell
noch Jahre dauern. Das ist das gute auf Zypern, dass die Bürokratie extrem
langsam ist.

Ich hoffe nur, dass diese Lizenzen nicht limitiert werden.
Wie mit Taxi auf Zypern. Als Beispiel eine Taxi Lizenz bei Amt kostet schlappe
12€ einmalige Gebühr. Da diese Lizenzen limitiert sind, kannst du nicht jetzt
zu Munizipalität gehen und eine beantragen lassen. Denn es gibt keine Freie Lizenzen
mehr. Sondern du kannst diese Lizenz nur von einem anderen Taxi Fahrer erwerben
und auf dein Name übertragen lassen. Du musst halt den Preis für die Lizenz mit
dein Lizenz Inhaber verhandeln, so kommst du locker auf einen Preis von 50.000€
Lösegeld um die Lizenz für sich zu ergattern.

Aus den Gründen ist es empfehlungswert die Sache genau zu
beobachten und sobald die Lizenzen amtlich vergeben werden, diese schnell zu
besorgen. Denn auch wenn am Anfang kein Limit gegeben wird, könnte dies in dem
nächsten Jahr schon ändern.

Die Hotel Lobby möchte den Wettbewerb in dem privaten Sektor
soweit wie möglich aus dem Markt schaffen. Ich denke nicht, dass diese
zufrieden sein werden, wenn die Private Vermieter sich einfach eine Lizenz
holen für 12€ und die Sache von Tisch ist. Es könnte ein Limit vergeben sein der
zu einem späteren Zeitpunkt zu Fall kommt.

Lizenzen auf Zypern. Das betrifft nicht nur Taxis. Viele
Gewerbliche Tätigkeiten werden auf Zypern mit eine Lizenz Zulassung in
Verbindung Gesetz. Ich kenne einige Fälle wo den Startup er über 2 Jahren auf
eine Lizenz warten müssen.

Gerüchte Küche

 Nicht selten hörte
man unter Auswanderer immer die gleichen Storys – es stehen über 300.000
Immobilien auf Zypern leer und diese werden nun der Markt überfluten, die
Preise sinken in Keller… Dann kam der Brexit – und schon wieder kamen Panik
Gerüchte – die Preise stürzten ab…. Jetzt haben wir Corona und die Börsen
sinken ab. Stürzten die Preise eventuell jetzt ab???

 Ich möchte keine
Prognosen machen und lasse es einfach auf mich ankommen. So wie es sein wird –
so ist es auch. In der Vergangenheit haben wir alle gesehen zu was all diese
Prognosen und Panik Macherei geführt hat – in größten Fällen ins nichts.
Natürlich sollte man die Markt Signale in Betracht ziehen und beobachten in
welche Richtung es gehen kann.

 Eins sage ich aber,
seit 2017 (den Tiefsten Stand von Preisen auf Immos) sind diese Jährlich um 20%
gewachsen. Natürlich nicht auf alle Immobilien, sondern auf die, die besonders
gefragt sind und eine bestimmte Lage haben. Die teuren Villas sind im Gegenteil
günstiger geworden und an einigen Orten sind die Preisen nur minimal verändert
würden. Doch die Tendenz geht Richtung Steigerung. Insel Zypern bekommt immer
mehr Beliebtheit für eine Migration aus EU, RU, Israel, China usw.

Immobilien Angebote auf Zypern

Je nach Region sind die Basis Preise anders. Am billigsten
steigst du in Larnaca ein bei ca. 1000€ qm, gefolgt von Paphos ab 1300€ qm,
dann das Nikosia ab 1600€ qm und Limassol ab 1900€ qm.

Ein unerfahrener Immobilien Investor wird auf Zypern mit Überangebot
konfrontiert. Doch wie überall auf der Welt so auch auf Zypern – die Lage
entscheidet über alles. Und glaub mir, es ist extrem schwierig geworden auf
Zypern ein Objekt zu finden der nicht nur eine begehrte Lage hat, sondern auch
deinen Wünschen entspricht.

Wo du eine Wohnimmobilie für sich selber kaufst – ist deine
Sache. Aber wenn du mit eine Immobilie Geld verdienen möchtest, dann muss du
Geduld mitbringen und gute Kontakte zu den Maklern haben.

Ich arbeite zusammen mit mehreren Maklern und eins von den kann ich dir gerne empfehlen. Property Paphos www.cyprus101.com – hier hast du einen Mitarbeiter Christos der Deutsch spricht.

Wenn du die Immobilien auf Zypern in Russisch betreut möchtest melde dich gerne bei Anastasios, seine Webseite https://www.paphoshome.ru/ in Russisch, die das Angebot von cyprus101 wieder spiegelt.

Das ist ein super tolles Team die wirklich sauber und fair arbeitet. Ich habe bei den nie ein schlechtes Gefühl gehabt.

Damit das Spiel nicht zu einfach wird für dich und du den
Spaß nicht verlierst, lasse ich den Rest für dich selber entdecken. Der
Geheimwissen was ich durch Fehler und Arbeit gelernt habe, werden ich eventuell
zu späterem Zeitpunkt veröffentlichen.

Die Rendite

Die Rendite bei eine Langzeitvermietung beträgt auf Zypern
ab 5% Jährlich bis 7% gut möglich. Als Ferien Vermietung sind ab 15% möglich,
vorausgesetzt gute Lage, schönes Objekt und ideales Management. Anderseits
liegt die Rendite als Ferien Immobilie zwischen 10 und 12%.

Bei Ferien Vermietung liegst du also auf Zypern sehr weit
hinten in der EU was die Rendite angeht. Und es ist extrem schwer mit der
Kurzzeit Vermietung den dreifachen Preis bekommen in Vergleich zu Langzeit
Miete. Eventuell würdest du es nur in den Monaten Julie und August schaffen die
dreifache Marke zu schlagen. Der Rest der Zeit muss mit einer zweifachen Miete
zufrieden sein, also x2. Und in Wintermonaten je nach Region und Lage würdest
du dann den Fisch auf Seilen trocknen müssen. Da diese Orte wie Aya Napa oder
Polis kaum bereist werden.

Wie gesagt, es spielen viele Faktoren die Rolle ob dein
Objekt eine gute Ernte für möglich macht, oder nicht. Aber das ist ein anderes
Thema, die man separat angehen kann in der Zukunft.

Auf diese Stelle verabschiede ich mich und lasse mit der
Zeit einige Update hier machen. Ganz interessant wird es, wenn ich die Praxis
Erfahrung mit den Banken auf Zypern umgesetzt habe. Denn im Moment ist es alles
schöne Theorie. Wie die Praxis aussehen wird – lassen uns überraschen und dann gibt
es hier Updates Storys.

Jeder ist Willkommen der in diese Richtung Theoretisch oder
Praxis orientiert arbeiten möchte. Information Austausch, gegenseitige Hilfe,
oder eventuell auch eine gemeinsame Baugesellschaft. Der Sektor ist sehr
spannend und hat genügend Spielraum.

Gerne können wir dieses Thema an unseren Staatenlos Stammtisch in Paphos demnächst gemeinsam eingehen.

Schöne Grüße und bis Bald

Alexander

One Reply to “Investieren in Immobilien auf Zypern. Etwas über die Banken, Darlehen und Steuern.”

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