Neue Gesetzesänderungen fßr die Verwaltung von gemeinschaftlich genutzten Gebäuden auf Zypern
Seit Ăźber zwei Jahren wird ein Gesetzentwurf diskutiert, der darauf abzielt, langjährige Herausforderungen bei der Verwaltung gemeinschaftlich genutzter Gebäude zu lĂśsen. Nun wird das Gesetz âThe Management of Shared Buildings and Related Matters Law of 2023â im zyprischen Parlament besprochen.
Dieses Gesetz soll wesentliche Probleme wie fehlende Verwaltungsräte, unbezahlte GemeinschaftsgebĂźhren, fehlende Versicherung oder Schäden an Gebäuden adressieren. Ziel ist es, Verwaltungsräten mehr Flexibilität zu geben, EigentĂźmer zur Zahlung ihrer Verpflichtungen zu bewegen und eine ordnungsgemäĂe Instandhaltung sicherzustellen.
đ Den vollständigen Gesetzesentwurf findest du hier:
đ Original (Griechisch)
đ Maschinelle Ăbersetzung (Englisch)
Wichtige Ănderungen im neuen Gesetz
1. Neue AufsichtsbehÜrde fßr gemeinschaftlich genutzte Gebäude
Eine neue BehÜrde wird eingerichtet, die die Einhaltung des Gesetzes ßberwacht. Die Rolle des Department of Lands and Surveys wird sich kßnftig nur noch auf Eigentumsfragen und die Registrierung gemeinschaftlicher Gebäude beschränken.
Diese AufsichtsbehĂśrde wird:
âď¸ Ein Register fĂźr gemeinschaftlich genutzte Gebäude und deren Verwaltungsräte fĂźhren.
âď¸ Verwaltungsräte und Gebäude registrieren.
âď¸ Strafen gegen EigentĂźmer oder Verwaltungsräte verhängen, die gegen das Gesetz verstoĂen.
âď¸ Gerichtliche Anordnungen zur Beseitigung illegaler Bauwerke oder Umbauten einholen.
đ Wichtige Ănderung: Das Gesetz gilt nicht nur fĂźr registrierte Gebäude, sondern fĂźr alle Gebäude mit einer Bau- und Unterteilungsgenehmigung â unabhängig davon, ob ein Genehmigungszertifikat oder separate Eigentumstitel vorliegen.
2. Verkaufs- und Vermietungsverbot bei unbezahlten GemeinschaftsgebĂźhren
EigentĂźmer von Wohneinheiten, die ihre GemeinschaftsgebĂźhren nicht bezahlen, dĂźrfen ihre Wohnungen nicht verkaufen, vermieten oder das Kaufrecht Ăźbertragen, solange die GebĂźhren nicht beglichen sind.
đ Neuer Pflichtnachweis:
Um eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, muss der EigentĂźmer eine Bescheinigung Ăźber bezahlte GemeinschaftsgebĂźhren (âCertificate of Common Expenses Clearanceâ) vom Verwaltungsrat des Gebäudes einholen.
3. Verbesserte Sicherheitsvorschriften
Das Gesetz legt besonderen Fokus auf die Bausicherheit und das strukturelle Management gemeinschaftlich genutzter Gebäude.
âď¸ Verwaltungsräte sind dazu berechtigt, dringende InstandhaltungsmaĂnahmen durchzufĂźhren.
âď¸ UngeprĂźfte oder unerlaubte Bauarbeiten kĂśnnen zu gerichtlichen MaĂnahmen fĂźhren.
â Kritik: Feuerwehrsprecher Andreas Kettis bemängelte, dass der Entwurf keine Brandschutzbestimmungen enthält.
4. Mehr Rechte fßr Verwaltungsräte
Jedes gemeinschaftlich genutzte Gebäude muss einen Verwaltungsrat haben.
đ Befugnisse des Verwaltungsrats:
â
EigentĂźmer oder Mieter mit unbezahlten GebĂźhren von Gemeinschaftseinrichtungen ausschlieĂen (auĂer von ihrer eigenen Wohnung).
â
Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes sicherstellen.
â
Dienstleistungen fĂźr Gemeinschaftsbereiche nur fĂźr zahlende EigentĂźmer bereitstellen.
â
Ein Sonderkonto fĂźr Reparaturen & Upgrades einrichten.
â
Mindestens einmal jährlich eine Eigentßmerversammlung abhalten.
5. Ănderungen bei der Berechnung von GemeinschaftsgebĂźhren
đ Neue Berechnungsmethode:
đ° Grundlage: GrĂśĂe der Wohnung + 40 % der Ăźberdachten Terrassen + 20 % der offenen Terrassen.
đ° Ausnahme: Mischgenutzte Gebäude haben spezielle Berechnungsmethoden.
đ Weitere Ănderungen:
âď¸ Mitglieder des Verwaltungsrats mĂźssen EigentĂźmer sein.
âď¸ EigentĂźmer kĂśnnen an Versammlungen per Video- oder Telefonkonferenz teilnehmen und digital abstimmen.
âď¸ Ein Gebäude wird als âShared Buildingâ definiert und umfasst die gesamte Baukonstruktion.
âď¸ Gemeinschaftseigentum (âShared Propertyâ) umfasst alle Gebäudeteile, die nicht einzelnen EigentĂźmern gehĂśren.
ZukĂźnftige Ănderungen & Diskussionen
đ Der Gesetzentwurf wird derzeit im Parlament diskutiert. Es kĂśnnten weitere Ănderungen beschlossen werden, darunter:
âď¸ EinfĂźhrung eines âSinking Fundâ â ein Sonderfonds fĂźr unvorhergesehene Reparaturen.
âď¸ Anpassungen an der Berechnungsmethode der GemeinschaftsgebĂźhren.
âď¸ Zusätzliche Bestimmungen zum Brandschutz.
Häufig gestellte Fragen (FAQs) zu Gemeinschaftsgebäuden
â Wer muss die GemeinschaftsgebĂźhren bezahlen â ich oder mein Mieter?
â
Der EigentĂźmer ist immer fĂźr die Zahlung verantwortlich, auch wenn die Wohnung vermietet ist.
â Ich wohne im Erdgeschoss â muss ich fĂźr den Aufzug zahlen?
â
Ja, auch wenn du ihn nicht nutzt, musst du fĂźr alle Gemeinschaftseinrichtungen aufkommen.
â Ich bewohne meine Wohnung nur drei Monate im Jahr â kann ich weniger bezahlen?
â Nein. Die GebĂźhren sind jährlich fällig, unabhängig davon, wie lange du die Wohnung nutzt.
â Der Bauträger hat versprochen, dass der Gemeinschaftspool fertig ist â kann ich die Zahlungen zurĂźckhalten?
â Nein. Falls der Pool nicht fertig ist, hättest du die Ăbergabe verweigern mĂźssen.
â Unsere Verwaltung verlangt von allen EigentĂźmern die gleiche GebĂźhr â ist das erlaubt?
â Nein. Die GebĂźhren basieren auf der GrĂśĂe der Wohneinheiten.
â Mein Nachbar mit einer grĂśĂeren Wohnung zahlt weniger als ich â warum?
â
Die GebĂźhrenberechnung basiert auf der Fläche der Wohneinheit â ĂźberprĂźfe, ob deine Angaben korrekt sind.
â Ich pflege den Gemeinschaftsgarten â bekomme ich eine ErmäĂigung?
â Nein. Aber du kannst mit dem Verwaltungsrat Ăźber eine Erstattung deiner Ausgaben sprechen.
â Ich habe mein Apartment gerade erst Ăźbernommen und eine Rechnung fĂźr GemeinschaftsgebĂźhren erhalten â muss ich zahlen?
â
Ja. Dein Anwalt hätte dich beim Kauf ßber die Gebßhrenregelung informieren mßssen.
Wichtige Reform fßr mehr Ordnung & Sicherheit in Gemeinschaftsgebäuden
Die geplanten Ănderungen im âManagement of Shared Buildings and Related Matters Law of 2023â sollen fĂźr eine bessere Verwaltung gemeinschaftlich genutzter Gebäude sorgen.
đ Besonders wichtig sind:
â
EinfĂźhrung einer neuen AufsichtsbehĂśrde
â
Verkaufs- & Vermietungsverbot bei unbezahlten GebĂźhren
â
Mehr Rechte fßr Verwaltungsräte
â
Neue Berechnungsmethode fĂźr GemeinschaftsgebĂźhren
â
Strengere Regeln fĂźr unerlaubte Umbauten
Die Reform soll mehr Transparenz, Sicherheit und Fairness fĂźr EigentĂźmer und Mieter bringen. Bleibt abzuwarten, ob weitere Anpassungen beschlossen werden.
Verwaltungsrat
gemäà dem neuen Gesetzentwurf âThe Management of Shared Buildings and Related Matters Law of 2023â muss der Verwaltungsrat eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes offiziell registriert werden.
Registrierung des Verwaltungsrats â Wichtige Punkte
âď¸ Pflicht zur Registrierung: Jeder Verwaltungsrat eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes muss sich bei der neuen AufsichtsbehĂśrde fĂźr gemeinschaftliche Gebäude registrieren lassen.
âď¸ Offizielle Registrierungsnummer: Nach der Registrierung erhält der Verwaltungsrat eine offizielle Identifikationsnummer.
âď¸ Eintragung in das Ăśffentliche Register: Die neue BehĂśrde fĂźhrt ein zentrales Register, das alle registrierten Gebäude und deren Verwaltungsräte enthält.
âď¸ Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrats:
- Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes gemäà den gesetzlichen Vorgaben.
- Erhebung und Verwaltung der GemeinschaftsgebĂźhren.
- Erstellung und Einhaltung interner Vorschriften fßr das Gebäude.
âď¸ Strafen bei Nicht-Registrierung: Falls ein Verwaltungsrat nicht registriert ist oder seine Pflichten nicht erfĂźllt, kann die AufsichtsbehĂśrde Geldstrafen verhängen oder gerichtliche MaĂnahmen einleiten.
Warum ist die Registrierung wichtig?
đš Sie stellt sicher, dass alle gemeinschaftlich genutzten Gebäude ordnungsgemäà verwaltet werden.
đš EigentĂźmer kĂśnnen nur mit einem offiziell registrierten Verwaltungsrat eine Bescheinigung Ăźber bezahlte GemeinschaftsgebĂźhren (âCertificate of Common Expenses Clearanceâ) erhalten, die fĂźr den Verkauf oder die Vermietung einer Wohnung erforderlich ist.
đš Rechtliche Sicherheit: Eine offizielle Registrierungsnummer gibt dem Verwaltungsrat mehr Handlungsspielraum und schĂźtzt ihn vor rechtlichen Unsicherheiten.
Zusammenfassung: Ja, der Verwaltungsrat muss offiziell registriert sein und erhält eine Identifikationsnummer. Dies dient der Transparenz, besseren Verwaltung und rechtlichen Absicherung aller Beteiligten. đ
Registrierung des Verwaltungsrats fĂźr gemeinschaftlich genutzte Gebäude â Detaillierter Prozess
Gemäà dem neuen Gesetzentwurf âThe Management of Shared Buildings and Related Matters Law of 2023â muss der Verwaltungsrat eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes offiziell registriert werden. Dieser Prozess stellt sicher, dass das Gebäude ordnungsgemäà verwaltet wird und alle EigentĂźmer ihre Pflichten und Rechte kennen.
1. Einleitung des Registrierungsprozesses
Die Registrierung des Verwaltungsrats erfolgt in mehreren Schritten:
Schritt 1: Einberufung einer EigentĂźmerversammlung
- Die EigentĂźmer eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes mĂźssen eine ordentliche oder auĂerordentliche Generalversammlung einberufen.
- Die Einladung zur Versammlung muss schriftlich erfolgen und mindestens 14 Tage vor dem Termin an alle EigentĂźmer versandt werden.
- Die Einladung sollte die Tagesordnung enthalten, in der die Wahl und Registrierung des Verwaltungsrats als Punkt aufgefĂźhrt ist.
đ Rechtliche Grundlage: Der Gesetzentwurf legt fest, dass eine solche Versammlung mindestens alle 26 Monate abgehalten werden muss (§ 15 des Gesetzentwurfs).
Schritt 2: Abstimmung Ăźber die Einrichtung und Registrierung des Verwaltungsrats
- Während der Versammlung stimmen die anwesenden Eigentßmer ßber die Einrichtung eines Verwaltungsrats und die Wahl der Mitglieder ab.
- Damit die Wahl gßltig ist, muss eine Mehrheit (ßber 50 % der anwesenden Eigentßmer oder gemäà dem Stimmgewicht, das sich aus der Fläche der Einheiten ergibt) zustimmen.
- Nur Eigentßmer dßrfen als Mitglieder des Verwaltungsrats gewählt werden (§ 18).
- Die Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder kann je nach GrĂśĂe des Gebäudes variieren, jedoch sollte der Verwaltungsrat aus mindestens drei Mitgliedern bestehen.
Schritt 3: Einreichung der Registrierungsunterlagen bei der AufsichtsbehĂśrde
Nach der Wahl des Verwaltungsrats mßssen die folgenden Dokumente bei der neuen AufsichtsbehÜrde fßr gemeinschaftlich genutzte Gebäude eingereicht werden:
âď¸ Antragsformular fĂźr die Registrierung des Verwaltungsrats
âď¸ Protokoll der EigentĂźmerversammlung mit der Wahlentscheidung
âď¸ Liste der gewählten Mitglieder des Verwaltungsrats mit Name, Anschrift und Eigentumstitelnummer
âď¸ Nachweis Ăźber das Bestehen eines Bankkontos fĂźr das gemeinschaftliche Gebäude
âď¸ Erklärung Ăźber die Annahme der Wahl durch die Verwaltungsratsmitglieder
đ Frist: Der Antrag muss innerhalb von 30 Tagen nach der Wahl beim Register eingereicht werden (§ 20).
Schritt 4: Erhalt der Registrierungsnummer & VerĂśffentlichung im Register
- Nach Prßfung der Unterlagen wird der Verwaltungsrat offiziell registriert und erhält eine einzigartige Identifikationsnummer.
- Die Registrierungsinformationen werden im Üffentlichen Register gefßhrt, das von der AufsichtsbehÜrde fßr gemeinschaftlich genutzte Gebäude verwaltet wird.
- EigentĂźmer und BehĂśrden kĂśnnen das Register einsehen, um die offizielle Registrierung des Verwaltungsrats zu ĂźberprĂźfen.
2. Was passiert, wenn kein Verwaltungsrat gewählt wird?
Falls sich kein Verwaltungsrat bildet, kann dies ernsthafte Konsequenzen fßr das Gebäude haben:
â ď¸ Keine Durchsetzung der Gemeinschaftsregeln: Ohne einen registrierten Verwaltungsrat kĂśnnen keine GemeinschaftsgebĂźhren eingefordert oder notwendige Reparaturen durchgefĂźhrt werden.
â ď¸ Kein Verkauf oder Vermietung: EigentĂźmer kĂśnnen ihre Wohnungen nicht verkaufen oder vermieten, da sie fĂźr den Vertragsabschluss eine Bescheinigung Ăźber bezahlte GemeinschaftsgebĂźhren (âCertificate of Common Expenses Clearanceâ) benĂśtigen, die nur ein registrierter Verwaltungsrat ausstellen kann (§ 22).
â ď¸ BehĂśrdliche Eingriffe: Falls kein Verwaltungsrat existiert, kann die neue AufsichtsbehĂśrde ein Verfahren zur Zwangsverwaltung einleiten und selbst einen Verwaltungsrat einsetzen (§ 23).
Quelle & Bestätigung
đ Die entsprechende Regelung findet sich in § 22 des Gesetzentwurfs (âArticle 22 â Certificate of Common Expenses Clearanceâ), der besagt:
-
- EigentĂźmer dĂźrfen ihre Einheit nicht verkaufen, vermieten oder das Kaufrecht abtreten, wenn sie GemeinschaftsgebĂźhren schulden.
- Um eine Immobilie verkaufen oder vermieten zu kĂśnnen, muss der EigentĂźmer eine Bescheinigung Ăźber bezahlte GemeinschaftsgebĂźhren (âCertificate of Common Expenses Clearanceâ) vom Verwaltungsrat des Gebäudes erhalten.
- Falls kein Verwaltungsrat besteht oder dieser nicht registriert ist, kann die Bescheinigung von einem rechtlich bevollmächtigten Vertreter des Verwaltungsrats ausgestellt werden.
3. Ănderungen im Verwaltungsrat & Neuwahlen
- Falls ein Mitglied des Verwaltungsrats zurĂźcktritt oder verstirbt, muss eine neue Wahl innerhalb von 60 Tagen stattfinden.
- Die Eigentßmerversammlung kann den Verwaltungsrat durch eine Mehrheitsentscheidung abberufen und neue Mitglieder wählen.
- Ănderungen im Verwaltungsrat mĂźssen innerhalb von 30 Tagen bei der AufsichtsbehĂśrde gemeldet werden (§ 25).
4. Fazit: Warum ist die Registrierung wichtig?
đš Erforderlich fĂźr den ordnungsgemäĂen Betrieb des Gebäudes
đš Verhindert rechtliche Probleme bei Verkauf oder Vermietung
đš Stellt sicher, dass alle EigentĂźmer ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen
đš ErmĂśglicht eine transparente und effiziente Verwaltung gemeinschaftlicher Gebäude
đ Zusammenfassung: Die Registrierung des Verwaltungsrats ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch entscheidend fĂźr die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes. EigentĂźmer sollten sicherstellen, dass der Verwaltungsrat korrekt registriert ist, um rechtliche und finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Wann tritt das neue Gesetz in Kraft?
đ Aktueller Status:
- Der Gesetzentwurf wurde bereits dem zyprischen Parlament vorgelegt und wird derzeit diskutiert.
- Es kĂśnnen noch Ănderungen vorgenommen werden, bevor das Gesetz zur endgĂźltigen Abstimmung kommt.
đ Voraussichtliches Inkrafttreten:
- Nach der Verabschiedung durch das Parlament muss das Gesetz im Amtsblatt der Republik Zypern verĂśffentlicht werden.
- In der Regel treten Gesetze entweder sofort oder an einem festgelegten Datum nach der VerĂśffentlichung in Kraft.
- Sollte es Ăbergangsregelungen geben, kĂśnnten bestimmte Bestimmungen des Gesetzes schrittweise Ăźber mehrere Monate eingefĂźhrt werden.
Wie kannst du das offizielle Inkrafttreten ĂźberprĂźfen?
1ď¸âŁ Website des zyprischen Parlaments
đ https://www.parliament.cy/
- Dort werden verabschiedete Gesetze und ihr Inkrafttreten verĂśffentlicht.
2ď¸âŁ Amtsblatt der Republik Zypern (âOfficial Gazetteâ) đ http://www.cygazette.com
- Hier wird das finale Gesetz nach der Verabschiedung verĂśffentlicht.
đ˘ Deine Meinung zählt!
Was hältst du von den geplanten Ănderungen? Bist du selbst EigentĂźmer in einem gemeinschaftlich genutzten Gebäude? Teile deine Erfahrungen in den Kommentaren! đŹđ