Zypern verschärft Regeln bei Immobilienverkauf für Steuerschuldner

Auf Zypern wird die Verbindung zwischen Steuern und Immobilien deutlich straffer: Künftig kann der Verkauf einer Immobilie blockiert werden, wenn Verkäufer oder Käufer offene Steuerschulden haben oder Steuererklärungen nicht eingereicht wurden. Das ist Teil der geplanten Steuerreform und kann vor allem Investoren, Eigentümer und Käufer empfindlich treffen.

Kern der Neuregelung

Der Steuerdienst soll das Recht bekommen, Immobilientransaktionen direkt im Katasteramt zu sperren, wenn:

• Steuerschulden bestehen oder
• Steuererklärungen nicht abgegeben wurden.

Betroffen sein können sowohl Verkäufer als auch Käufer – ohne Klärung der steuerlichen Situation wird der Eintrag im Grundbuch nicht vorgenommen.

Ausnahmen von der Blockade

Die Blockierung greift nicht in allen Fällen. Ausnahmen sind vorgesehen:

• Zwangsverkäufe (z. B. durch Bank oder Gericht)
• Wenn ein Steuerfall bereits vor Gericht anhängig ist (bis zum Urteil gilt die Schuld als „null“)
• Wenn der Steuerpflichtige offiziell Einspruch beim Steueramt eingelegt hat
• Wenn eine genehmigte Ratenzahlung besteht und die Raten planmäßig gezahlt werden

Zeitplan und Übergangsjahr

Ursprünglich sollte das System Anfang 2026 starten, nun ist der Fahrplan:

• Einführung der Blockademöglichkeit ab 1. Januar 2027
• Jahr 2026 als Übergangsphase:
  • Nachreichen aller fehlenden Steuererklärungen
  • Begleichen offener Steuerschulden
  • Ohne Risiko einer Blockade von Immobilien-Deals

Stufenmodell nach Höhe der Steuerschuld

Um Schocks im Immobilienmarkt zu vermeiden, werden die Schwellenwerte schrittweise gesenkt:

• Ab 1.1.2027: Blockade bei Steuerschulden über 1.000.000 €
• Ab 2028: über 500.000 €
• Ab 2029: über 200.000 €
• Ab 2030: über 50.000 €
• Ab 2031: über 10.000 €

Wichtige Ausnahme:
Das selbstgenutzte Hauptwohnsitz-Objekt bis 500.000 € Wert soll nicht blockiert werden, auch wenn Steuerschulden bestehen.

Aktuelle Rechtslage und was sich ändert

Heute gilt:

• Nur bei rechtskräftigem Gerichtsbeschluss zu Steuerschulden wird ein sogenanntes „MEMO“ (Belastungsvermerk) im Grundbuch eingetragen, der die Immobilie faktisch belastet.

Mit der neuen Regelung:

• Das Steueramt kann bereits bei „normalen“ Steuerverstößen (ohne Gerichtsurteil) eine Blockade einer Transaktion veranlassen.
• Die Behörde erhält deutlich mehr direkten Einfluss auf Immobilientransaktionen.

Konsequenzen für Eigentümer, Käufer und Investoren

• Eigentümer müssen ihre steuerliche Situation im Griff haben, bevor sie verkaufen.
• Käufer sollten prüfen (lassen), ob auf Verkäuferseite Steuerrisiken bestehen, die den Deal verzögern oder blockieren können.
• Für den Markt insgesamt bedeutet die Reform: mehr Transparenz und Druck auf Steuersünder – aber auch mehr Bürokratie und potenzielle Verzögerungen bei Abschlüssen.