Vorwort: Warum Immobilien-Investments auf Zypern so spannend sind

Zypern hat sich in den letzten Jahren zu einem der interessantesten Immobilienmärkte im östlichen Mittelmeer entwickelt – nicht nur wegen Sonne, Meer und angenehmem Klima, sondern vor allem wegen der Kombination aus vergleichsweise moderaten Einstiegspreisen, soliden Mieteinnahmen und attraktiven steuerlichen Rahmenbedingungen. Besonders Regionen wie Paphos, Limassol, Larnaca und Nikosia ziehen zunehmend Auswanderer, digitale Unternehmer und Kapitalanleger aus der EU, Großbritannien, Israel und weiteren Ländern an.​

Gleichzeitig ist der Markt komplex: Kurzzeitvermietung versus Langzeitmiete, neue Lizenzpflichten für Ferienvermietungen, zögerliche und langsame Behörden, sehr unterschiedliche Renditen je nach Lage und Objektqualität sowie besondere Regeln bei Banken, Darlehen und Steuern. Dieser Beitrag richtet sich an Investoren, die ernsthaft darüber nachdenken, auf Zypern in Immobilien zu investieren, und liefert einen praxisnahen Überblick über Renditeerwartungen, Steuerlogik, Bankanforderungen und rechtliche Rahmenbedingungen – mit Fokus auf reale Zahlen statt Hochglanzbroschüren.​

Rendite auf Zypern: Langzeitmiete vs. Ferienvermietung

Die Rendite bei einer Langzeitvermietung liegt auf Zypern typischerweise im Bereich von etwa 5 bis 7% pro Jahr, wenn Lage, Objektzustand und Mietniveau stimmen. Bei gut positionierten Ferienimmobilien sind grundsätzlich auch Bruttorenditen ab etwa 10 bis 12% möglich, einzelne Projekte können darüber hinausgehen – vorausgesetzt sehr gute Lage, professionelles Management und konsequente Auslastungsstrategie.​

Im EU-Vergleich liegt Zypern mit klassischen Ferienvermietungen nicht in der absoluten Spitzengruppe der Renditen, bietet aber eine interessante Mischung aus Rendite, Kapitalerhalt und Lifestyle-Faktor. Besonders herausfordernd ist, mit Kurzzeitvermietung dauerhaft das Dreifache einer üblichen Langzeitmiete zu erzielen; realistisch sind solche Peaks oft nur in den Hochsaisonmonaten Juli und August, während in der Nebensaison meist das Doppelte und im Winter – je nach Lage – deutlich weniger erreichbar ist.​

Immobilienpreise und Lagen: Larnaca, Paphos, Nikosia, Limassol

Die Quadratmeterpreise unterscheiden sich regional deutlich und sind ein entscheidender Hebel für deine Netto-Rendite:​

• Larnaca: Einstieg oft ab ca. 1.000 € pro m²
• Paphos: ab ca. 1.300 € pro m², je nach Nähe zur Küste und Tourismuszonen
• Nikosia: ab ca. 1.600 € pro m² in städtischen Lagen
• Limassol: häufig ab 1.900 € pro m² und deutlich höher in Premiumlagen

Ein unerfahrener Investor erlebt auf Zypern schnell ein scheinbares Überangebot, aber wie überall entscheidet die Mikrolage: Nähe zum Meer, Infrastruktur, ganzjährige Nachfrage und Bauqualität sind wichtiger als der nominell günstigste Preis. Wirklich gute Objekte mit starker Nachfrage, solider Bausubstanz und passender Zielgruppe sind deutlich seltener, als es die Portale vermuten lassen.

​Gerüchteküche und Preisentwicklung

Regelmäßig kursieren Gerüchte, dass Hunderttausende leerstehende Immobilien den Markt fluten würden, dass Brexit oder Corona die Preise zum Einsturz bringen oder dass ein großer Crash unmittelbar bevorsteht. In der Praxis haben sich viele dieser Panik-Szenarien nicht bewahrheitet.​

Seit dem Tiefpunkt 2017 sind die Preise in vielen gefragten Segmenten um grob rund 20% pro Jahr gestiegen, vor allem bei guten Lagen und gefragten Objekten. Hochpreisige Villen und weniger attraktive Lagen haben sich teilweise schwächer entwickelt oder sind sogar günstiger geworden. Insgesamt zeigt der Trend eher nach oben, da Zypern weiterhin Zuzug aus EU-Ländern, Russland, Israel, China und anderen Regionen verzeichnet.

Kurzzeitvermietung & Lizenzpflicht: Was Investoren wissen müssen

Für klassische Ferienvermietungen (Airbnb, Booking & Co.) besteht auf Zypern eine gesetzliche Lizenzpflicht: Kurzzeitvermietungen müssen beim zuständigen Tourismusministerium registriert und mit einer offiziellen Registrierungsnummer geführt werden. Wer ohne gültige Registrierung inseriert oder vermietet, riskiert Bußgelder und in schwereren Fällen auch strafrechtliche Sanktionen.​

Langzeitvermietungen ab 30 Tagen sind von dieser speziellen Kurzzeit-Lizenzpflicht nicht betroffen und können weiterhin ohne touristische Registrierung erfolgen. In der Praxis bleibt abzuwarten, wie streng die Behörden künftig zwischen „echter“ Langzeitmiete und faktischer Ferienvermietung im Monatstakt unterscheiden – hier hilft saubere Dokumentation und eine klare Strategie.

​Auf Zypern gibt es schätzungsweise über 100.000 Objekte, die als Ferienimmobilien vermietet werden. Diese Einnahmen sind dem Staat und vor allem der Hotellobby ein Dorn im Auge, weshalb politischer Druck entstanden ist, die private Kurzzeitvermietung stärker zu regulieren.​

Im Januar 2020 hat das Parlament beschlossen, dass die Kurzzeitvermietung künftig lizenzpflichtig ist. Langzeitvermietungen ab 30 Tagen sind davon ausgenommen und benötigen keine Lizenz, auch wenn praktisch „Feriengäste“ jeweils monatsweise mieten. Ob die Behörden später zuverlässig unterscheiden können, ob tatsächlich kurz- oder langfristig vermietet wird, ist offen.​

Aktuell existieren weder detaillierte Ausführungsbestimmungen noch Formulare, klare Gebühren noch ein fertiges Antragsverfahren. Es ist gut möglich, dass die finale Ausgestaltung noch Jahre braucht, da die Bürokratie auf Zypern sehr langsam arbeitet.​

Ein wichtiges Risiko ist eine mögliche Limitierung der Lizenzen – ähnlich wie bei Taxilizenzen. Eine Taxilizenz kostet offiziell nur eine kleine Gebühr, ist aber limitiert und wird faktisch über den Markt zwischen Fahrern für teils zehntausende Euro weiterverkauft. Daher empfiehlt es sich, die Entwicklung aufmerksam zu verfolgen und möglichst früh zu reagieren, sobald Lizenzen offiziell beantragt werden können.​

Die Hotellobby dürfte kein Interesse daran haben, dass private Vermieter mit einer billigen und leicht erhältlichen Lizenz dauerhaft konkurrenzfähig bleiben. Entsprechend ist mittelfristig mit Versuchen zu rechnen, die Anzahl oder Bedingungen der Lizenzen zu begrenzen.

Steuern auf Mieteinnahmen: GESY, Einkommensteuer & Gesellschaftsstruktur

Zypern ist steuerlich für Vermieter sehr attraktiv, insbesondere durch moderate Steuersätze und spezielle Regelungen für Non-Dom-Residenten.​

Kernpunkte für Privatpersonen

• Auf Mieteinnahmen fällt für Steuerresidenten in der Regel ein Beitrag zum staatlichen Gesundheitssystem GESY in Höhe von 2,65% auf die Bruttomieteinnahmen an.​
• Zusätzlich kann – je nach Status – Einkommensteuer anfallen; Non-Dom-Status reduziert bestimmte Abgaben (z.B. Special Defence Contribution), GESY wird jedoch unabhängig davon berechnet.​
• In vielen realistischen Konstellationen ist die Vermietung im Privatvermögen netto steuerlich günstiger als über eine zyprische Kapitalgesellschaft, solange keine sehr großen Portfolios oder komplexen Strukturen im Spiel sind.​

Beispiel Zypern-Ltd. (vereinfacht)

• Defence Tax (Special Defence Contribution): 3% auf 75% der Mieteinnahmen, sofern einschlägig.​
• Körperschaftsteuer: 12,5% auf den Gewinn nach Abzug aller anerkannten Kosten (Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung etc.).​
• Gegebenenfalls Umsatzsteuer (VAT) auf bestimmte Leistungen, meist unter 10% im Immobilienbereich.​

Dividenden aus einer zyprischen Gesellschaft können – abhängig von Wohnsitz und Status des Gesellschafters – auf Zypern weitgehend steuerfrei ausgeschüttet werden und erst im Wohnsitzland relevant werden.​

Banken & Darlehen: Was zyprische Banken von Investoren sehen wollen

Zyprische Banken sind bei Immobilienfinanzierungen grundsätzlich offen, prüfen aber streng, ob Einkommen, Sicherheiten und Zahlungsfähigkeit nachvollziehbar sind. Typische Anforderungen sind:​

• Einkommensnachweise (Gehalt, Selbstständigenbescheinigung, Steuererklärungen)
• Nachweise zu Sozialabgaben auf Zypern bei Residenten
• Identitätsnachweis (Pass/ID), teils Nachweis des steuerlichen Wohnsitzes
• Unterlagen zur Immobilie (Kaufvertrag, Wertgutachten, ggf. Titelunterlagen)

Für Selbstständige

• Einkommensbestätigung vom Steuerberater
• Nachweis über gezahlte Sozialabgaben auf Zypern in den letzten zwei Jahren
• Pass oder Personalausweis​

Zusätzlich sehen Banken gerne: Mietvertrag, Stromrechnung auf deinen Namen, Yellow Slip sowie Nachweise über weitere Einkommensquellen (z.B. Dividenden). Entscheidend ist, dass die Bank erkennt, dass du mit Geld umgehen kannst und Kapital produktiv einsetzt.​

In der Regel müssen außerdem englische Formulare zur Selbstauskunft ausgefüllt und zusammen mit allen Unterlagen eingereicht werden. Nach Prüfung entscheidet die Bank, ob du kreditwürdig bist und welche Konditionen möglich sind. Die genauen Anforderungen variieren je nach Bank, Wohnsitz, Einkommensstruktur und Steuerstatus.​

Eine oft sinnvolle Strategie: zuerst nach Zypern umziehen, den Lebensmittelpunkt verlagern, ein Konto eröffnen und mehrere Monate laufende Einnahmen über dieses Konto führen – erst danach aktiv Finanzierungen anfragen. Alternativ kann ein Teil der Finanzierung auch über eine Bank im Heimatland (z.B. in Deutschland) erfolgen, etwa über Institute wie die Raiffeisenbank, wenn dort gute Beziehungen bestehen.

Für Selbstständige sind sauber dokumentierte Buchhaltung und Bestätigungen des Steuerberaters besonders wichtig, während Angestellte mit stabilen Gehaltsnachweisen meist einfacher finanzierbar sind. In vielen Fällen hilft es, zunächst ein normales Konto bei der Bank zu eröffnen, Einkünfte einige Monate darüber laufen zu lassen und dann mit gewisser Historie in die Kreditverhandlung zu gehen.​

Parallel kann eine Teilfinanzierung über Banken im Heimatland – etwa in Deutschland – sinnvoll sein, insbesondere wenn dort bereits ein sehr gutes Bonitätsprofil besteht und Zypern als reine Kapitalanlage ohne Wohnsitzwechsel genutzt wird.​

Immobilien-Investment auf Zypern mit Strategie angehen

Wer auf Zypern in Immobilien investieren will, sollte Renditeerwartungen (5–7% bei Langzeitmiete, ggf. 10–12% brutto bei sehr gut gemanagter Ferienvermietung) realistisch einordnen und die Lizenz- sowie Steuerthemen von Anfang an sauber berücksichtigen. In Verbindung mit einem attraktiven Lebensumfeld, steuerlichen Vorteilen und der Perspektive auf langfristige Wertsteigerung bleibt der Markt für viele EU-Investoren hochinteressant – vorausgesetzt, Lagewahl, Objektqualität, Finanzierung und Struktur werden professionell geplant.

Persönlicher Ausblick

Wie die genaue Praxis mit Banken, Lizenzen und Steuern sich entwickelt, ist teilweise noch offen und wird sich in den nächsten Jahren konkretisieren. Geplant sind weitere Updates, sobald mehr praktische Erfahrung mit zyprischen Banken und neuen Regulierungen gesammelt ist.​

Wer in diesem Bereich theoretisch oder praktisch aktiv werden möchte, ist willkommen – für Informationsaustausch, gegenseitige Hilfe oder eventuell gemeinsame Projekte. Das Thema Immobilieninvestments auf Zypern bleibt spannend und bietet weiterhin Spielraum.​

Gerne kann dieses Thema in Paphos vertieft angesprochen werden.​

Schöne Grüße und bis bald