Airbnb und Gesetze: Was Hosts in der EU und in Deutschland wirklich wissen müssen

Wer über Airbnb vermietet, bewegt sich nicht nur im Bereich von Fotos, Preisen und Bewertungen. Spätestens wenn eine Unterkunft regelmäßig gebucht wird, geht es auch um Registrierung, Meldepflichten, lokale Wohnraumschutzregeln, Steuern und die Frage, welche Vorschriften am eigenen Standort tatsächlich gelten. Genau hier wird es für viele Gastgeber unübersichtlich. Denn es gibt nicht die eine Airbnb-Regel, die überall gleich funktioniert. Es gibt Plattformregeln, EU-Vorgaben und zusätzlich nationale, regionale oder kommunale Anforderungen.

Der wichtigste Punkt zuerst: In Deutschland gibt es keine pauschale bundesweite „Airbnb-90-Tage-Regel“ für alle. Stattdessen sind viele Fragen rund um Kurzzeitvermietung vor allem lokal geregelt, etwa über Zweckentfremdungsrecht, Genehmigungen oder Registrierungspflichten der jeweiligen Stadt oder des jeweiligen Bundeslands. Genau deshalb ist es so gefährlich, mit allgemeinen Aussagen zu arbeiten, die überall gleich klingen, aber vor Ort nicht stimmen.

Wenn du tiefer in das Thema erfolgreiche Vermietung einsteigen möchtest, findest du im Ratgeber weitere Beiträge rund um Sicherheit, Preisgestaltung und Listing.

Warum das Thema für Hosts immer wichtiger wird

Die Regulierung der Kurzzeitvermietung ist in den letzten Jahren deutlich strenger und strukturierter geworden. Auf EU-Ebene geht es vor allem darum, mehr Transparenz über Hosts, Unterkünfte und tatsächliche Vermietungsaktivitäten zu schaffen. Auf lokaler Ebene geht es oft um Wohnraumschutz, also darum, ob regulärer Wohnraum touristisch genutzt werden darf und unter welchen Bedingungen. Parallel dazu haben Steuerbehörden durch Plattformmeldungen und Datenaustausch heute deutlich mehr Einblick als noch vor wenigen Jahren.

Für Gastgeber bedeutet das nicht automatisch, dass Vermietung unmöglich oder unattraktiv wird. Es bedeutet aber, dass sauberes Arbeiten wichtiger wird. Wer legal und langfristig vermieten möchte, sollte nicht erst bei einer Nachfrage der Behörde anfangen, sich mit Regeln zu beschäftigen.

Die neue EU-Regelung zur Kurzzeitvermietung

Auf EU-Ebene ist vor allem die neue Verordnung über die Datenerhebung und den Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen wichtig. Die Europäische Kommission beschreibt diese Regelung als neuen Transparenzrahmen für Short-Term Rentals. Nach den aktuellen EU-Dokumenten gilt die neue STR-Regelung ab Mai 2026. Sie soll dafür sorgen, dass Hosts Registrierungsnummern erhalten, Plattformen Daten über tatsächliche Vermietungen mit nationalen digitalen Anlaufstellen teilen und Behörden illegale Angebote leichter erkennen können. Die Kommission beschreibt außerdem, dass Plattformen gemeldete illegale Listings delisten und Registrierungsnummern stichprobenartig prüfen sollen.

Wichtig ist dabei die richtige Einordnung. Die EU schafft damit keinen komplett einheitlichen Airbnb-Markt mit denselben lokalen Regeln überall. Sie schafft vor allem mehr Transparenz und bessere Durchsetzung. Die eigentlichen Grenzen und Genehmigungen bleiben weiterhin stark vom jeweiligen Mitgliedstaat und oft sogar von einzelnen Städten abhängig. Genau deshalb ersetzt die EU-Regelung keine lokale Prüfung. Sie macht lokale Regeln nur sichtbarer und leichter kontrollierbar.

Deutschland: Kein einheitliches Airbnb-Gesetz für alle Städte

Viele Artikel im Netz tun so, als gäbe es in Deutschland ein klares landesweites Airbnb-Regelwerk. In der Praxis stimmt das so nicht. Zwar gelten allgemeine Regeln etwa aus Steuerrecht, Mietrecht oder Baurecht, aber bei der touristischen Vermietung von Wohnraum sind vor allem kommunale oder landesrechtliche Wohnraumschutz- und Zweckentfremdungsregeln entscheidend. Berlin, Hamburg und München zeigen sehr deutlich, wie unterschiedlich diese Vorgaben sein können.

Für Hosts heißt das ganz praktisch: Du solltest nie nur nach „Airbnb Deutschland Regeln“ suchen und daraus pauschale Schlüsse ziehen. Entscheidend ist immer die konkrete Lage deiner Unterkunft.

Berlin: Vorabgenehmigung, Registriernummer und klare Grenzen

Berlin ist ein gutes Beispiel dafür, wie streng Kurzzeitvermietung im Wohnraum behandelt werden kann. Laut Service Berlin muss das Anbieten und Bewerben von Wohnraum grundsätzlich vorab genehmigt werden. Mit der Genehmigung wird eine Registriernummer vergeben, die beim Inserat öffentlich sichtbar sein muss. Eine selbstbewohnte Berliner Hauptwohnung darf während eigener Abwesenheitszeiten vermietet werden, solange der Charakter als Hauptwohnung erhalten bleibt. Bei einer Berliner Nebenwohnung nennt Berlin im Regelfall höchstens 90 Tage pro Jahr. Für die teilweise Vermietung von maximal 49 % der Hauptwohnung reicht eine vorherige Anzeige mit Registriernummer statt einer vollen Genehmigung.

Gerade Berlin zeigt damit sehr deutlich, warum pauschale Aussagen problematisch sind. Dort gibt es eben nicht nur eine einfache allgemeine Erlaubnis, sondern ein System aus Genehmigung, Anzeige, Haupt- oder Nebenwohnung und Registrierung.

Hamburg: Wohnraumschutznummer, 55-Tage-Fenster und Genehmigungspflicht

Hamburg verfolgt ebenfalls einen klaren Wohnraumschutzansatz. Die Stadt sagt ausdrücklich, dass die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zur nicht dauerhaften Wohnnutzung ohne Genehmigung eine rechtswidrige Zweckentfremdung ist. Für Hauptwohnungen gibt es genehmigungsfreie Zeitfenster, die aber eintragungspflichtig sind. Nach der aktuellen Hamburger Serviceseite liegt dieses genehmigungsfreie Zeitfenster bei 55 Tagen. Für Nebenwohnungen ist eine Genehmigung vom ersten Tag der zweckfremden Nutzung erforderlich. Hamburg weist außerdem darauf hin, dass die Behörden bei Mietverträgen ab mindestens drei Monaten und monatlicher Abrechnung von einer dauerhaften Wohnnutzung ausgehen.

Für Hosts ist das eine wichtige Unterscheidung. Nicht jede Vermietung an wechselnde Gäste ist automatisch gleich zu behandeln, und schon die Frage, ob ein Aufenthalt eher touristisch oder eher dauerhaft wirkt, kann rechtlich relevant werden.

München: Acht Wochen und neue Registrierung in Bayern

Auch München zeigt, dass lokale Regeln sehr konkret sein können. Die Stadt erklärt, dass die eigene Wohnung oder das eigene Haus während der eigenen Abwesenheit für insgesamt acht Wochen beziehungsweise 56 Kalendertage pro Jahr als Ferienwohnung angeboten werden kann, wenn sie ansonsten selbst bewohnt wird. Dauerhafte ausschließliche Nutzung als Ferienwohnung ist dagegen verboten und genehmigungspflichtig. Zusätzlich hat München am 20. März 2026 mitgeteilt, dass Bayern zur Umsetzung der EU-Verordnung 2024/1028 eine Registrierungspflicht für Ferienwohnungen beschlossen hat, die am 1. April 2026 in Kraft treten soll.

Gerade München zeigt also zwei Ebenen gleichzeitig: lokale Zweckentfremdungsgrenzen und zusätzlich neue Registrierungspflichten im Zuge des EU-Rahmens.

Was Hosts auf EU-Ebene bei Daten und Registrierung einplanen sollten

Mit dem neuen EU-Regelwerk wird die Plattformwelt transparenter. Nach den aktuellen EU-Dokumenten sollen Hosts eine eindeutige Registrierungsnummer erhalten. Plattformen müssen Daten zu Host, Objekt, Standort und Mietdauer automatisiert an nationale digitale Kontaktstellen übermitteln. Behörden sollen Registrierungsnummern aussetzen und nicht konforme Angebote leichter entfernen lassen können.

Das bedeutet für Gastgeber vor allem eines: Die Zeit, in der man darauf hoffen konnte, einfach unter dem Radar zu bleiben, wird immer kleiner. Wer vermietet, sollte seine Unterlagen, Nutzungsrechte und lokalen Genehmigungen sauber organisiert haben.

Steuern und DAC7: Plattformen melden längst mit

Neben Wohnraumschutz und Registrierung spielt auch das Steuerrecht eine große Rolle. Auf EU-Ebene ist hier vor allem DAC7 wichtig. Die Europäische Kommission erklärt auf ihrer DAC7-Seite, dass Plattformbetreiber berichtspflichtig sind und dass die Vermietung von Immobilien ausdrücklich zum Umfang dieser Meldepflicht gehört. Airbnb erklärt dazu in seinem Help Center, dass Airbnb bei betroffenen EU-Listings steuerliche Informationen an die irische Steuerbehörde meldet und diese Daten an die zuständigen Behörden anderer Mitgliedstaaten weitergegeben werden können. Betroffen sind Hosts und Co-Hosts, die im jeweiligen Berichtsjahr Einnahmen erzielt haben.

Für Hosts bedeutet das nicht automatisch ein Problem. Es bedeutet aber, dass man Einnahmen nicht als unsichtbar behandeln sollte. Steuerliche Ordnung ist heute kein optionales Thema mehr, sondern Teil professioneller Vermietung.

Zukunftsthema VAT: Die nächste Ebene kommt schon

Zusätzlich zur heutigen Datenlage kommt ein weiteres Thema auf den Markt zu: die VAT-in-the-Digital-Age-Regeln. Die Europäische Kommission beschreibt in ihrer Umsetzungsstrategie, dass Plattformen im Bereich kurzfristige Unterkunftsvermietung ab 1. Juli 2028 in bestimmten Fällen als „deemed supplier“ für die Erhebung und Abführung von VAT verantwortlich werden, sofern der jeweilige Mitgliedstaat die Umsetzung nicht auf 1. Januar 2030 verschiebt.

Das ist für viele kleinere Hosts noch kein Sofortthema für morgen früh. Es zeigt aber, wohin die Regulierung geht: mehr Plattformverantwortung, mehr Transparenz und weniger Graubereiche.

Rechtssicher vermieten heißt nicht nur Gesetze lesen

Viele Hosts suchen nach einer einzigen Liste mit Regeln und glauben, damit sei alles erledigt. In Wirklichkeit besteht rechtssicheres Vermieten aus mehreren Bausteinen:

• Nutzungsrecht an der Wohnung sauber klären
• lokale Zweckentfremdungs- und Registrierungspflichten prüfen
• steuerliche Erfassung ernst nehmen
• Inserate mit korrekten Angaben veröffentlichen
• Registriernummern, wenn vorgeschrieben, sichtbar angeben
• Kommunikation und Zahlungen sauber über die Plattform abwickeln
• Hausregeln, Sicherheit und Dokumentation ordentlich führen

Gerade die Verbindung aus rechtlicher Ordnung und praktischer Gastgeberarbeit ist entscheidend. Ein gutes Gästebuch, klare Fotos und ein ehrliches Listing lösen zwar keine Genehmigungspflicht, reduzieren aber Konflikte und Missverständnisse deutlich.

Der häufigste Fehler: Mit fremden Regeln für die eigene Stadt planen

Ein typischer Fehler ist, einen Artikel über Berlin zu lesen und daraus Schlüsse für Hamburg oder München zu ziehen. Oder eine pauschale EU-Zusammenfassung zu lesen und zu glauben, damit sei die eigene Situation geklärt. Genau das führt später oft zu Problemen.

Wenn du über Airbnb vermietest, musst du immer drei Ebenen gleichzeitig denken:
EU-Transparenz und Plattformdaten, deutsches Steuer- und allgemeines Recht und zusätzlich die lokale Wohnraumschutz- oder Zweckentfremdungsregelung am konkreten Standort.

Worauf es für Hosts jetzt wirklich ankommt

Die rechtliche Lage für Kurzzeitvermietung wird nicht einfacher, aber sie wird klarer. Genau das ist für seriöse Gastgeber am Ende sogar ein Vorteil. Wer sauber arbeitet, Unterlagen ordentlich hält und die lokale Lage ernst nimmt, kann deutlich entspannter vermieten als jemand, der auf Halbwissen, alte Blogartikel oder pauschale Social-Media-Tipps vertraut.

Diese Seite ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Aber sie zeigt die entscheidende Richtung: Airbnb ist heute kein rechtsfreier Spielplatz mehr, sondern ein Markt mit klarer werdenden Regeln, wachsender Transparenz und deutlich besserer Durchsetzbarkeit für Behörden. Wer das früh versteht, spart sich später oft Ärger, Zeit und Geld.

FAQ zu Airbnb und Gesetzen