Der ultimative Leitfaden zur Kurzzeitvermietung Zypern

Kurzzeitvermietung Zypern die Basic Wissen

Inhalt

1. Einleitung

2. Teil I – Gesetzliche Grundlagen und Basiswissen

   1. Gesetzesrahmen

   2. Zentrale Begriffe

   3. Registrierungspflicht und Lizenznummer

   4. Objekt- und Betreiberpflichten

   5. Der Antragsprozess Schritt für Schritt

   6. Pflichten während des laufenden Betriebs

   7. Steuerliche Behandlung in Zypern (plus USA-Aspekte)

   8. Sanktionen bei Verstößen

   9. Neun praxiserprobte Tipps

3. Teil II – Fallbeispiele aus der Praxis

   1. Fall 1 – Investor A (USA) vermietet selbst

   2. Fall 2 – Investor A & Co-Host B kassiert Miete

   3. Fall 3 – Zyprische Eigentümerin mit fünf Apartments

   4. Fall 4 – Deutsche Ferienhaus-GbR

   5. Fall 5 – Gewerbliche Property-Management-Firma

4. Fazit

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1 Einleitung

Nur wenige Länder vereinen mediterranes Klima, englisches Rechtssystem, Doppelbesteuerungsabkommen mit über 60 Staaten und einen Ertragsteuersatz von maximal 35 Prozent – Zypern tut es. Seit dem EU-Beitritt 2004 strömen Investorinnen und Investoren aus aller Welt auf die Insel. Unter ihnen sind Auswanderer, Urlauber, „Golden Visa“-Interessierte und digitale Nomaden. Alle haben irgendwann dieselbe Idee: Ich kaufe eine Wohnung, nutze sie selbst – und den Rest des Jahres soll sie mit Airbnb Geld verdienen.

Mit der Euphorie kam der Wildwuchs. Anwohner beschwerten sich über Partys, Hotels über unfaire Konkurrenz, der Fiskus über nichtdeklariertes Einkommen. Die Antwort des zyprischen Parlaments war das Gesetz 34(I)/2019 über „Self-Service Accommodation“ (SSA), ergänzt 2020. Seit November 2023 können Portale wie Airbnb oder Booking in Zypern nur noch Inserate mit einer gültigen Registrierungsnummer listen.

Dieser Leitfaden erklärt alles, was Vermietende wissen müssen – in über 3 000 Wörtern, bewusst ohne Paragraphenchaos. Teil I liefert das Basiswissen vom Bauzertifikat bis zur Mehrwertsteuer. Teil II zeigt fünf Fallstudien, die reale Fragen abbilden: Wer beantragt die Lizenz, wenn ein Co-Host kassiert? Wie versteuert man Payouts an ausländische Investoren? Und was, wenn mehrere Freunde zusammen eine Villa kaufen?

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2 Teil I – Gesetzliche Grundlagen und Basiswissen

2.1 Gesetzesrahmen

• Self-Service-Accommodation-Law 34(I)/2019

• Änderungsgesetz 9(I)/2020

• Mehrere Ministerialerlasse zu Mindeststandards, Versicherungs­pflicht und Online-Registrierung

• Steuerrecht (Income Tax Law, VAT Law)

• DAC7-EU-Direktive (automatischer Plattform­report an die Steuerbehörden)

Die Intention des Gesetzgebers ist dreiteilig: Verbraucherschutz, gerechte Steuererhebung und Stadtplanungskontrolle.

2.2 Zentrale Begriffe

2.3 Registrierungspflicht und Lizenznummer

Pflichtig sind

• Eigentümer einzelner Objekte, egal ob Resident oder Non-Resident.

• Mieter, wenn der Hauptmietvertrag Untervermietung erlaubt.

• Property-Management-Firmen, die im eigenen Namen inserieren.

Keine Befreiungen
Es existiert keine Bagatellgrenze. Auch wer nur zwei Wochen pro Jahr vermietet, braucht die Lizenz. Ausgenommen sind ausschließlich Verträge > 90 Tage.

Immer wieder liest man in Nachrichten etwas von 30 Tagen anstelle 90 Tagen. Wieso die Unterschiede?

Kurzantwort vorweg
Die Self-Service-Accommodation-Lizenz (SSA-Lizenz) muss in Zypern immer dann beantragt werden, wenn eine Wohnung, ein Haus oder eine Villa touristisch angeboten wird – ganz egal ob der einzelne Aufenthalt 3, 30 oder 300 Tage dauert. Weder das Gesetz 34(I)/2019 selbst noch die zugehörigen Richtlinien nennen eine „30-Tage-Grenze“.

Warum gibt es trotzdem zwei weit verbreitete „Grenzwerte“?

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Was das Gesetz tatsächlich sagt

1. „Self-Service Accommodation” ist jede möblierte Einheit, die an wechselnde Gäste vermietet wird und nicht als Hotel geführt wird.

2. Eine Einheit darf erst online inseriert werden, wenn sie im Register des Tourismus-staatssekretariats eingetragen ist (§ 16A Gesetz 34(I)/2019).

3. Für die Eintragung wird keine Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer genannt. Entscheidend ist allein der touristische Zweck (Ferien-/Urlaubsnutzung).

4. Das Finanzministerium bestätigt dieselbe Logik in der Steuer-Rundschreiben 10/2023: Wer ein Objekt „wiederholt und an unterschiedliche Personen“ vermietet, muss es als SSA registrieren, egal wie viele Nächte die einzelne Buchung umfasst.

5. Auf dem offiziellen Online-Antrags­formular taucht keine Tagesgrenze auf; verlangt werden nur Bau-/Versicherungs­nachweise, T-ID etc.

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Praxis-Folge

• Kurz gesagt: Sobald du deine Immobilie auf Airbnb, Booking, Instagram o. Ä. für Urlauber bewirbst, brauchst du die SSA-Lizenz – auch wenn du sie nur monatsweise vermietest.

• Langzeit-Mietverträge (klassischer Wohnzweck, > ≈ 6 Monate, unterliegen dem Rent-Control- oder Zivilrecht) können ohne SSA-Lizenz abgeschlossen werden, solange sie nicht touristisch beworben werden.

Wie es zur 30-Tage-Meinung kam

Viele Immobilien­makler arbeiten mit einer pragmatischen Abgrenzung:
< 30 Tage = Kurzzeit (Ferien), ≥ 30 Tage = Langzeit (Wohnmiete).
Diese Einteilung hilft, Mieter­profile und Preis­tabellen zu strukturieren, ist aber keine staatliche Definition.

Und der 90-Tage-Vorschlag?

Der Hotelverband STEK forderte 2022, Kurzzeit­vermietung auf max. 90 Tage/Jahr zu begrenzen, um Hotel­betriebe und Wohnungs­märkte zu schützen. Bisher hat das Parlament diese Idee nicht umgesetzt; es sind lediglich Diskussions­papiere.

Fazit für dich

• Lizenzpflicht: Gilt für jede touristische Vermietung – Dauer egal.

• 30-Tage-Grenze: Marketing-Konstrukt, keine rechtliche Ausnahme.

• 90-Tage-Grenze: Bis dato nur ein Vorschlag, nicht im Gesetz.

• Langzeitmiete (> ca. 6 Monate) ohne Werbung als Ferienobjekt: Keine SSA-Lizenz nötig, aber normaler Mietvertrag + ggf. Rent-Control-Regeln.

Wenn du also planst, dein Objekt monatsweise an Urlauber oder digitale Nomaden zu vermieten, musst du trotz Überschreitung der 30 Tage die Registrierungs­nummer beantragen und in jedem Inserat veröffentlichen.

Kosten & Gültigkeit

• Einmalgebühr 222 € pro Einheit

• Erste Lizenz: 3 Jahre

• Rechtzeitige Verlängerung: 5 Jahre

2.4 Objekt- und Betreiberpflichten

1. Bau- und Planungsgenehmigung liegt vor; Schwarzbau = Ablehnung.

2. Versicherung – Feuer & Haftpflicht, Deckung typischerweise ≥ 100 000 €.

3. Technische Mindeststandards

   • Strom, Wasser, Klimaanlage oder Heizung

   • Maximal 10 Schlafplätze

   • Zwei Bäder ab vier Schlafzimmern

   • Feuerlöscher, Rauchmelder, Fluchtplan ab mehr­geschossigen Wohnhäusern

4. Steuerliche Erfassung – zyprische T-ID, ab 15 600 € Umsatz zusätzlich MwSt-ID.

2.5 Der Antragsprozess Schritt für Schritt

1. Dokumente scannen: Eigentumstitel oder Mietvertrag, Bauzertifikat, Versicherungspolice, Steuer-ID.

2. ARIADNI-Konto anlegen (Online-Identifikation). Nicht mehr benötigt

3. Online-Formular ausfüllen: Objektdaten, Betreiber­daten, Uploads.

4. Gebühr (222 €) digital bezahlen.

5. Bearbeitung: 4–8 Wochen; Rückfragen pausieren den Countdown.

6. Registrierungsnummer wird im Portal angezeigt.

7. Veröffentlichung in Inseraten, Verträgen, Rechnungen.

8. Verlängerung spätestens 90 Tage vor Ablauf.

Ich persönlich habe meine Lizenzen ohne einen ARIADNI Account beantragt

Für den Self-Service-Accommodation-Antrag (SSA-Lizenz) brauchst du keinen eigenen Ariadni-/CY-Login-Account – das Web-Formular des Tourismus­staatssekretariats lässt sich „als Gast“ ausfüllen und absenden. Deshalb konntest du deine Lizenz ganz normal ohne vorgängige Registrierung beantragen. Zypern Tourismus

1 Was ist überhaupt „Ariadni“ bzw. „CY Login“?

• „Ariadni“ war bis 2022 das zentrale Zugangskonto für alle zyprischen E-Government-Dienste.

• Seit Ende 2023 heißt das System offiziell CY Login; die alte Ariadni-Site zeigt nur noch einen Hinweis auf das neue Portal.

• Mit einem verifizierten CY-Login kannst du z. B. Grundbuch­auszüge, Steuer­daten oder Sozial­versicherungs­bescheinigungen online abrufen.

2 Warum braucht der SSA-Antrag momentan kein Login?

Der Antrag „Grant of Special Label and Registration Number for Self-Service Accommodation Establishments“ wird vom Deputy Ministry of Tourism als eigenständiges Online-Formular bereitgestellt.

• Du lädst PDF-Nachweise hoch, unterschreibst eine eidesstattliche Erklärung, lädst sie wieder hoch und klickst Submit.

• Die Seite validiert nur die Datei­anhänge und schickt dir anschließend eine Eingangsbestätigung an die von dir angegebene E-Mail-Adresse – ohne Authentifizierungsschritt über CY Login. Zypern Tourismus

Damit spart die Behörde den Bürgerinnen und Bürgern einen zusätzlichen Registrierungs­schritt; gleichzeitig genügt die unterschriebene PDF als Rechtsgrundlage.

3 Wann ist ein CY-Login trotzdem sinnvoll oder nötig?

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4 So legst du (falls gewünscht) ein CY-Login-Profil an

1. Aufrufen: www.gov.cy → rechts oben „CY Login“.

2. „Create Profile“ auswählen → „Start here“.

3. Basisdaten eingeben (Name, E-Mail, Handy).

4. Identität verifizieren

   • für EU-/CY-Bürger meist via Online-Bank-Konto oder eID,

   • für Drittstaats­angehörige per Gang zum Citizen Service Center.

5. E-Mail aktivieren – fertig.
   Die Schritt-für-Schritt-Screens findest du in vielen Leitfäden, z. B. beim Caritas-Compass.

2.6 Pflichten während des laufenden Betriebs

2.7 Steuerliche Behandlung

2.7.1 Einkommensteuer

• Progressiver Satz 0–35 % auf den Gewinn (Einnahmen minus Kosten).

• Kurzzeitvermietung gilt als gewerblicher Gewinn – keine Solidaritätsabgabe.

• Langzeitmiete löst Solidaritätsabgabe (2,25 % auf Brutto) bei Residents aus.

Abzugsfähige Kosten: Plattformgebühren, Reparaturen, Abschreibung (3 % p. a.), Versicherungen, Zinsen.

2.7.2 Mehrwertsteuer

• Umsätze ≤ 15 600 €/Jahr → keine MwSt-Pflicht.

• Umsätze > 15 600 €/Jahr → Registrierung, 9 % MwSt auf Kurzzeitvermietung.

• Langzeitmiete → stets 0 % MwSt. (laut Feedback eine Langzeitmiete ist eine Vermietung von über 30 Tagen, sprich kein 9% MwSt wenn Ihre Gäste mehr als 30 Tagen mieten).

2.7.3 DAC7-Berichte

Plattformen melden: Name, Anschrift, Steuer-ID, Bruttoumsatz, Anzahl Buchungen, Bankkonto des Auszahlungsempfängers. Wer als Co-Host auszahlt, muss die Eigentümerdaten hinterlegen, sonst droht Kontensperre.

2.7.4 US-Investoren (Kurzform)

US-Bürger versteuern ihr Welteinkommen in der Steuererklärung (Schedule E) und ziehen die in Zypern gezahlte Steuer per Foreign Tax Credit ab.

2.8 Sanktionen bei Verstößen

• Bußgeld bis 5 000 €

• Freiheitsstrafe bis 12 Monate

• Tägliches Zwangsgeld 200 € je Einheit

• Kontensperre auf Airbnb & Co.

• Nachträgliche Steuerbescheide + 5 % Strafzuschlag + 4 % Zinsen/Jahr

Was bedeutet „Nachträgliche Steuerbescheide + 5 % Strafzuschlag + 4 % Zinsen/Jahr“ genau?

Die Kurzformel fasst die drei Aufschläge zusammen, die das zyprische Finanzamt in der Praxis erhebt, wenn es erst im Nachhinein (nach einer Prüfung oder Daten­meldung der Plattform) feststellt, dass für frühere Jahre zu wenig oder gar keine Steuer auf Vermietungs­einkünfte gezahlt wurde:

Warum „4 % Zinsen/Jahr“ : Das war der Satz, der 2015–2016 galt. Seit 2024 hat das Finanzministerium ihn wegen der gestiegenen EZB-Zinsen deutlich angehoben – 5 % für 2024, 5,5 % seit 1. Januar 2025.

Beispielrechnung

Angenommen, eine Vermieterin schuldet für das Jahr 2022 10 000 € Einkommensteuer auf Airbnb-Einnahmen, zahlt aber nichts. Das Finanzamt entdeckt den Fall Mitte 2025 und erlässt einen nachträglichen Bescheid:

1. Steuer: 10 000 €

2. Strafzuschlag (5 %): 500 €

3. Verzugszinsen (1. Aug 2023 – 31. Jul 2024 → 12 Monate × 5 %; 1. Aug 2024 – 31. Jul 2025 → 12 Monate × 5,5 %):

   • Jahr 1: 10 500 € × 5 % = 525 €

   • Jahr 2: 10 500 € × 5,5 % = 577,50 €

4. Gesamt: ≈ 11 602,50 €

(Verzugszinsen werden monatsgenau berechnet; hier zur Vereinfachung in ganzen Jahren.)

Was bedeutet das praktisch?

• Lizenz & Steuer pünktlich erledigen spart Geld: Schon der erste 5-%-Zuschlag frisst häufig den Netto-Gewinn von mehreren Buchungen.

• Plattform-Meldungen (DAC7): Seit 2023 erhält das Finanzamt die Umsätze direkt von Airbnb, Booking & Co. – rückwirkende Bescheide werden dadurch häufiger.

• Zinssatz im Blick behalten: Er wird jedes Jahr im Dezember per Dekret neu festgesetzt und kann sich ändern.

Kurz: „Nachträgliche Steuerbescheide + 5 % Strafzuschlag + 4 % (heute 5,5 %) Zinsen/Jahr“ heißt: Steuer nachzahlen + einmalige 5 % Strafe + laufende Zinsen, bis alles beglichen ist. Wer früh deklariert und zahlt, vermeidet diese Kosten.

2.9 Neun praxiserprobte Tipps

1. Doppelte Buchführung – Excel oder Buchhaltungs­software spart Ärger.

2. Fotos & Grundrisse speichern – Prüfer verlangen oft Nachweise.

3. Preislogik dokumentieren – Peak-Rates plausibel begründen.

4. Versicherung jährlich checken – neue Pools oder Saunen melden.

5. Getrennte Zählerstände erfassen – besonders bei Langzeitmiete + Nebenkosten.

6. Digitale Check-in-Protokolle – Passfoto, Zeitstempel, Zählerstände in Cloud.

7. Lizenznummer prominent – am besten im Listing-Titel.

8. Daueraufenthalt nicht vergessen – Fast-Track-PR erfordert Einreise alle zwei Jahre.

9. Managementvertrag schriftlich – regelt Haftung, Provision, Reporting.

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3 Teil II – Fallbeispiele aus der Praxis

3.1 Fall 1 – Investor A (USA) vermietet selbst

Sachlage

• Kaufpreis: 350 000 € Neubau-Apartment in Limassol

• Ziel: Permanente Aufenthaltsgenehmigung (Regel 6(2))

• Eigennutzung: 6 Wochen/Jahr

• Vermietung: Rest des Jahres via Airbnb, Payout direkt an A

Analyse

• Lizenz: Pflicht – A beantragt selbst.

• Steuer: Bei Aufenthalten < 183 Tage bleibt A Non-Resident, versteuert aber zyprische Einkünfte vor Ort.

• MwSt: 100 Nächte × 180 € = 18 000 € > 15 600 € → MwSt-Registrierung nötig.

• Versicherung: Deckung 300 000 € Sach- und 1 Mio € Personenschaden.

Lessons Learned

• Schon bei 100 Übernachtungen pro Jahr greift die MwSt-Schwelle.

• Eigentümer müssen zweimal erklären: zyprische Einkommensteuer + US-Steuer.

3.2 Fall 2 – Investor A & Co-Host B kassiert Miete

Sachlage

• Gleiche Wohnung wie Fall 1

• Airbnb-Payout läuft auf Co-Host B (Resident in Limassol)

• B behält 5 % Servicefee, überweist 95 % an A

Rechtliche Antworten

Häufige Fehler

• Keine Vollmacht → Behörde wendet sich an B, obwohl A Eigentümer ist.

• Payout auf Privat­konto → mangelnde Nachvollziehbarkeit.

• Versicherung deckt B nicht ab.

3.3 Fall 3 – Zyprische Eigentümerin mit fünf Apartments

• Eigentümerin C betreibt fünf City-Studios in Nikosia.

• Lizenzen: 5 × 222 € = 1 110 €.

• Umsatz > 100 000 € jährlich → 9 % MwSt, quartalsweise.

• Solidaritätsabgabe entfällt, da Kurzzeitvermietung gewerblich.

Sonderthema Obergrenze
Ein 2025 diskutiertes Limit von vier Wohnungen pro Investor ist zurückgestellt. C darf deshalb weiterhin alle fünf Einheiten betreiben.

3.4 Fall 4 – Deutsche Ferienhaus-GbR

Setup

• Drei Familien kaufen gemeinsam eine 6-Zimmer-Villa in Paphos.

• Nutzung: Je vier Wochen Eigenurlaub, Rest Vermietung.

Herausforderungen

• Eine Betreiberpartei – die Familien gründen eine zyprische Zivil­gesellschaft.

• Gewinne werden transparent auf die Gesellschafter verteilt.

• Bei jeder Inspektion muss klar sein, wer aktuell „Manager on Duty“ ist.

3.5 Fall 5 – Gewerbliche Property-Management-Firma

• „Sunshine Rentals Ltd.“ verwaltet 120 Fremdobjekte.

• Für jedes Objekt muss sie mit Vollmacht der Eigentümer eine Lizenz ziehen.

• Umsatzstruktur: 9 % MwSt auf Übernachtungs­teil, 19 % auf reine Dienstleistungen.

• DAC7: Gefahr doppelter Meldung, wenn Eigentümer parallel inserieren.

4 Fazit

Die Kurz- und Langzeitvermietung in Zypern bleibt ein attraktives Geschäftsmodell – aber nur für Vermietende, die die Regeln beherzigen. Der Aufwand ist überschaubar: Eine digitale Registrierung, eine solide Versicherung und etwas Buchhaltung genügen, um legal zu operieren.

Ohne Lizenz drohen Bußgelder, Täglichkeitsstrafen und Kontensperren. Mit Lizenz genießt man Rechtssicherheit, reibungslose Payouts und schützt sein Investment vor nachträglichen Steuerforderungen.

Wer Eigentum besitzt, trägt die Hauptverantwortung: Lizenz beantragen, Einnahmen versteuern, MwSt-Schwelle überwachen. Co-Hosts können viel Arbeit abnehmen, sind aber kein Ersatz für saubere Compliance.

Merksatz:
Die Lizenz folgt der Wohnung, die Steuer folgt dem Geld, die Haftung folgt der Sorgfalt.

Dieser Leitfaden bildet den Rechts- und Praxisstand vom Mai 2025 ab und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Wer komplexe Strukturen wie Trusts, Offshore-Gesellschaften oder mehrere Investoren plant, sollte immer Fachanwältinnen bzw. -anwälte in Zypern hinzuziehen.